Lån i fast ejendom / ejerpantebreve
Det er ikke muligt for udenlandske statsborgere at optage lån i bulgarske banker pga. finanskrisen. Finansieringspakke etableres normalt via købernes egen danske bankforbindelse med sikkerhed i købers faste ejendom i Danmark.
Fra "sælger dansker" til "køber dansker" findes muligheden for en handel med fx en 60 % udbetaling i kombination med ejerpantebrev i den pågældende bulgarske ejendom. Loven og retssystemet har gode mekanismer og rammer til at håndtere denne form for pantelån i den bulgarske ejendom. Dermed kan det bulgarske pant udnyttes. Hør med os, hvis du som køber er interesseret i fx at lægge en udbetaling på 60 % og dernæst afdrage et lån over et antal år til sælgeren.
Tinglysningssystemet
Tinglysnings- og ejendomsretsystemet i Bulgarien er præcis så velfungerende som det danske system.
Ret til at eje jord
Udlændinge må kun eje jord i Bulgarien indirekte via deres personligt ejet selskab. I forbindelse med ejerskab af lejlighed har dette ingen betydning, idet købers adkomst til ejendommen er beskyttet af lovgivningen via skødet på lejligheden. Det er ikke nødvendigt at eje jord. I visse tilfælde kan lejlighedskøberen være tvunget til at købe et mindre jordstykke via et personligt ejet anpartsselskab. I forbindelse med huskøb er det påkrævet, at den udenlandske køber opretter enkeltmandsanpartsselskab med et kapitalgrundlag på minimum 8 kroner efter de nye regler vedtaget af parlamentet 2009. Dette selskab må lovligt eje grunden, og køber får på denne måde skøde på jorden. Kapitalen kan hæves fra etableringskontoen umiddelbart efter stiftelsen af selskabet. Det koster typisk under 4.000 kroner pr. år at opretholde selskabet. Pga. Bulgariens optagelse i EU, er det forventeligt - efter nogle år - at det bliver lovligt for udlændinge at få deres navne på bulgarske jordskøder.
Skattekonsekvenserne af et ferieboligkøb
Inden køb af feriebolig i Bulgarien er der en række juridiske forhold m.v. som bør afklares, herunder de skatteretlige, arveretlige og aftaleretlige forhold.
Det følgende er en kort og overordnet beskrivelse af skattereglerne i henholdsvis Danmark og Bulgarien, som er relevante, når en dansker køber en ferielejlighed beliggende i Bulgarien. Før investeringen foretages, bør de skattemæssige konsekvenser drøftes med en skatterådgiver.
I det følgende forudsættes, at ferieboligen står til rådighed for ejernes private benyttelse i hele året, og at ejeren er bosiddende i Danmark. Køb med henblik på, at ferieboligen udelukkende skal udlejes, behandles således ikke.
Investering via anpartsselskab
Den gældende lovgivning i Bulgarien forhindrer udenlandske personer i at eje grunde i Bulgarien. Hvis en dansker ønsker at købe et hus på egen grund, er dette således udelukkende muligt via et selskab. Dette gælder ikke ved køb af lejligheder som typisk købes uden jord.
Hvis ferieboligen købes via et selskab, og anvendes helt eller delvis til hovedaktionærernes private formål, bliver hovedaktionæren beskattet af værdien af rådigheden over ferieboligen. Desuden vil en avance ved salg af ferieboligen altid være skattepligtig.
I det følgende forudsættes, at køb af ferieboligen i Bulgarien foretages i privat regi og ikke via et selskab.
Dansk beskatning
Dansk beskatning vedrørende ferieboliger afhænger af, om ferielejligheden udelukkende anvendes privat, eller om ferieboligen anvendes såvel privat som til udlejning.
Uanset anvendelsen kan renteudgifter vedrørende ferieboligen fratrækkes. Skatteværdien af rentefradraget er mellem 32 % og 60 %. Kursgevinster eller – tab på lån til finansiering af ferieboligen kan endvidere påvirke ejernes indkomstopgørelse afhængig af lånetype og vilkår og afhængig af, om lånet optages i danske eller udenlandsk valuta.
De danske skatter, som omtales i dette afsnit, nedsættes med betalt bulgarsk skat, i det omfang dette fremgår af nedenstående afsnit om dobbeltbeskatning.
Udelukkende privat anvendelse
Der betales dansk ejendomsværdiskat for hele kalenderåret. Ejendomsværdiskatten udgør 1 % af handelsværdien, som svarer til købsprisen. Dog betales 3 % af den del af handelsværdien, der overstiger kr. 3.040.000.
Til orientering kan oplyses, at Skatteministeriet i begyndelsen af 2008 modtog en EU-dom, der underkender Danmarks ret til at opkræve ejendomsværdiskat af danskernes bolig i udlandet. Der er i dommen tale om beskatning af ejendomme i Tyskland, men det forventes at afgørelsen også vil gælde for andre lande.
Privat anvendelse og udlejning
Ved delvis udlejning af ferieboligen skal ejeren opføre en skattepligtig indkomst. Ved opgørelsen er det muligt at vælge mellem to metoder:
·”40 % -reglen”
·Den regnskabsmæssige metode
Som følge af det p.t. lave udgiftsniveau i Bulgarien vil ”40 % -reglen”, som udgangspunkt være den mest fordelagtige. Det er ikke muligt at skifte til anvendelse af ”40 % -reglen”, når først den regnskabsmæssige metode er blevet valgt.
”40 % -reglen”
Et bundfradrag medfører at de første kr. 8.000,- af lejeindtægterne er skattefrie. Af den overskydende lejeindtægt medregnes 60 % til den skattepligtige indkomst, idet der gives et 40 % fradrag til dækning af samtlige udgifter forbundet med udlejningen. Beskatning sker som kapitalindkomst. Skatten er mellem 32 % og 60 %.
Der betales dansk ejendomsværdiskat for hele kalenderåret.
Regnskabsmæssig metode
Der skal opstilles et regnskab, hvor lejeindtægter medregnes fuldt ud, og dokumenterede udgifter fratrækkes herunder: el og varme, vedligeholdelse af indbo, ejendomsskatter og afskrivning på indbo. Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke fratrækkes. Fradrag for udgifter omfatter kun den del, der svarer til forholdet mellem antallet af uger med udlejning og 52 uger på årsbasis. Diverse udgifter direkte forbundet med udlejningen kan fratrækkes fuldt ud. Hvis regnskabet udviser et nettounderskud, kan dette ikke fratrækkes. Nettooverskud beskattes som kapitalindkomst med ca. 32 % -60 %.
Der betales danske ejendomsværdiskat for hele kalenderåret reduceret for det antal uger, hvor ferieboligen har været udlejet.
Salg af ferieboligen
Der betales ikke dansk skat af eventuel fortjeneste ved salget, når ejendommen har et grundareal under 1.400 m2, og ejendommen har været anvendt helt eller delvist til eget ferieformål i en del af ejerperioden.
Bulgarsk beskatning
Der er betydelige forskelle på det danske og det bulgarske skattesystem. I tvivlstilfælde bør de lokale bulgarske skattemyndigheder eller bulgarske skatterådgivere derfor kontaktes.
Køb af feriebolig
Ved køb af en feriebolig i Bulgarien skal der betales en ”overdragelsesskat” på 2 %. Procentsatsen afhænger af hvilken kommune, der er tale om, idet kommunerne inden for statens takstsrammer kan sætte deres egen skatteprocent. Skatten beregnes på grundlag af det højeste af følgende beløb:
Købesummen som er betalt for ferieboligen eller ferieboligens offentlige værdi, som er fastsat af myndighederne.
Skatten pålægges i forbindelse med køb af ejendommen, og er derfor en engangsudgift for køberen.
Køb af en lejlighed eller hus på lejet grund pålægges endvidere bulgarsk moms på 20 %. Se nedenstående afsnit om moms. Momsen er sædvanligvis indeholdt i de opgivne salgspriser.
Ejendomsskat
I Bulgarien betales der årligt ejendomsskat af ferieboligens værdi. Ejendomsskatten er 0,15 % af boligens offentlige ejendomsværdi.
Den kommune, hvor ejendommen er beliggende, opkræver endvidere et årligt renovationsgebyr for håndtering af affald. Renovationsgebyret beregnes på grundlag af ferieboligens offentlige værdi, og gebyrsatsen varierer fra kommune til kommune, men er på størrelse med ejendomsskatten.
Udlejning af ferieboligen
Beskatning af lejeindtægter
De bulgarske skatteregler vedrørende udlændinges lejeindtægter er ikke klare. Pt. fortolker de bulgarske skattemyndigheder reglerne således, at lejeindtægter fra en feriebolig, som udlejes en del af året, beskattes med 10 % i Bulgarien.
Ved opgørelse af den bulgarske skattepligtige indkomst indrømmes der hverken fradrag for omkostninger, som er forbundet med udlejningsaktiviteterne, eller for renteudgifter af lån, som optages til finansiering af ferieboligen. Det er således 10 % af bruttolejeindtægterne, som skal betales i skat i Bulgarien. Udlejes der gennem bulgarsk firma, er dette firma forpligtet til at tilbageholde og indbetale den beregnede skat af bruttolejen.
Hvis udlejningen af ferieboligen har hotellignende karakter, således at den eksempelvis inkluderer services som rengøring, udskiftning af sengetøj, og en fælles administration/udlejning af flere boliger, så kan udlejningsaktiviteten anses for drift af erhvervsmæssig virksomhed. I denne situation gælder der andre skatteregler, herunder at 75 % af lejeindtægterne beskattes med en fast takst, 10 %. Der gives således et standardfradrag på 25 %, der skal dække samtlige omkostninger vedrørende udlejningen.
Registreringspligt
Efter de bulgarske regler skal ejeren af ferieboligen registreres i et bulgarsk register, BULSTAT, uanset om lejligheden udlejes eller ej.
Privat anvendelse
Hvis ferieboligen udelukkende anvendes som ejerens private feriebolig, er det heller ikke fradrag for renteudgifter m.v.
Salg af den privatejede feriebolig
Fra og med den 1. januar 2010 er skattereglerne i Bulgarien ændret for, hvornår en udlænding skal betale skat af fortjenesten ved salg af en feriebolig.
Ferieboligen skal være i dit private ejerskab i mere end tre år, for at du undgår at betale skat af en eventuel fortjeneste. Det er datoen på skødet, der afgører, hvornår du juridisk har erhvervet din bolig. En eventuel fortjeneste beregnes som forskellen mellem salgsprisen og købsprisen, der er angivet i skøderne. Skatten er 10 % af gevinsten.
Eksempel.
June køber i 2008 en ferielejlighed i Byala for 80 000 euro med skødedato den 1.8. I 2010 sælger hun lejligheden til 100 000 euro og underskriver skødet den 1.10. June har således ejet lejligheden i 2 år og 2 måneder, og skal derfor betale bulgarsk skat af fortjenesten som kan opgøres som følger:
Salgspris, euro: 100.000
Købspris, euro: 80.000
Fortjeneste, euro: 20.000
Skat, euro: 2.000
Ejendomsmægleren eller advokaten i Bulgarien som berigtiger handlen er forpligtet til at indbetale skatten til kommunen inden restkøbesummen overdrages til sælger.
Dobbeltbeskatning
Som nævnt nedenfor er det i visse situationer muligt af få den danske skat nedsat. Dette forudsætter, at der anmodes herom ved indsendelse af den danske selvangivelse, og at man i Bulgarien har fået udstedt en attest på betalt skat.
Lejeindtægter m.v.
Ved udlejning af ferieboligen kan der blive tale om dobbeltbeskatning af lejeindtægten, idet både Bulgarien og Danmark beskatter indtægten efter nationale regler. For at undgå dobbeltbeskatning har landene indgået en dobbeltbeskatningsaftale, som afgør hvilket af de to lande der har ret til at beskatte indkomsten.
Lejeindtægterne skal medtages ved opgørelse af såvel den bulgarske som den danske skattepligtige indkomst. For at undgå, at indkomsten beskattes to gange, nedsættes den beregnede danske skat med den skat, der er betalt i Bulgarien. Nedsættelsen kan dog ikke overstige den beregnede danske skat af indkomsten. Det betyder, at lejeindtægterne maksimalt beskattes på det danske skatteniveau, hvis indkomsten er højest i Danmark.
Ejendomsværdiskat
Som tidligere beskrevet skal der betales ejendomsværdiskat i Danmark og en tilsvarende skat i Bulgarien. Den danske ejendomsværdiskat kan nedsættes med faktisk betalt bulgarsk ejendomsskat.
Salg af ferieboligen
Hvis ejendomssalget er skattefrit efter danske regler, og dermed kun beskattes i Bulgarien, opstår der ingen dobbeltbeskatningskonflikt.
Moms
De danske momsregler har ingen betydning ved køb af feriebolig i Bulgarien.
I Bulgarien vil en momspligtig sælger af en feriebolig opkræve 20 % bulgarsk moms. Momsen er sædvanligvis indeholdt i de opgivne salgspriser.
Udelukkende privat anvendelse
Hvis den bulgarske feriebolig udelukkende skal bruges privat, er der ikke behov for, at momsreglerne undersøges. Man skal blot vide, at køber af en feriebolig typisk betaler 20 % moms, der ikke kan fradrages. Ved et senere salg af ferieboligen, skal der ikke opkræves moms af salget. Heller ikke af eventuelle prisstigninger.
Udlejning af ferieboligen
Hvis ferieboligen skal udlejes, er det vigtigt, at de bulgarske momsregler undersøges, og at man får vurderet, hvad der er den optimale løsning.
Ved årlige lejeindtægter under BGN 50.000 er der ikke krav om momsregistrering.
Ved større lejeindtægter skal der opkræves moms af udlejningen. Udlejer har mulighed for at vælge momsregistrering, hvis de årlige lejeindtægter er over BGN 25.000.
Det kan være en fordel at blive momsregistreret i Bulgarien og opkræve moms af udlejningen, fordi man får momsfradrag for momsbelagte udgifter.
Ved momsregistreringen er der særlige regler om:
|
*
|
Opkrævning af moms ved udlejning.
|
|
*
|
Opkrævning af moms ved salg af ferieboligen.
|
|
*
|
Krav om bulgarsk momsrepræsentant.
|
|
*
|
Fradrag for købsmoms.
|
Intet ansvar. Forbehold for fejl. Vi anbefaler købere at indhente professionel skatterådgivning i forbindelse med køb og salg af fast ejendom i Bulgarien. Vi henviser gerne til kyndige rådgivere. |