|
|
|
|
|
|
|
|
| |
 |
|
 |
|
|
|
|
|
bulgarien, fast ejendom, ferielejligheder, byggejord, ejendom, ejendomme, lejligheder, villa, villaer, feriebolig, sommerhus, hel?rshus, bolig i udlandet, feriebolig i udlandet, bulgarsk, bulgarer, havudsigt, fritidshus, skisport, skisportsomr?de, sortehavet, rila, perin, rodopi, bulgarienmadsen, landbrugsjord, jord, jordinvesteringer, ejendomsinvestering, investeringer, investering, landzone jord, byzone jord, varna, bourgas, sofia, black sea, albena, golden sands, sunny beach, sunny day, obzor, drusba, byggeri, udlejning af ferieboliger, bulgarske ejendomsmarked, ejendomsm?gler, ejendomsagent, formidling af ejendomme, puljeinvesteringer, jordpuljer, jordpulje, bulgarian property, properties for sale, bulgaria, property, sale, Bulgarian Properties for sale, bulgaria sale overseas, second home, real estates investment, Property in Bulgaria, investment opportunities in Bulgaria, villa, bying a villa, holiday house, buying a holiday house, villa with sea view, estate agent in Bulgaria, best Bulgarian properties, houses, apartments in Bulgaria, Real Estate in Bulgaria, summer house, real estate
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Købsproces |
SES hjælper i alle faser ved køb af fast ejendom og sørger for at handlen gennemføres uden risiko. Alle dokumenter kontrolleres af en lokalkendt uvildig advokat og velanset notar inden skødedokument underskrives. Advokat og notar har lovpligtig ansvarsforsikring, som dækker, hvis køber i allerværste fald skulle rammes af et tab pga. en fejl i sagsbehandlingen - hvilket vi aldrig har oplevet i alle de mange handler, som er fuldført over årene.
Inden fremvisningsrejsen
Vi introducerer en række ejendomme og orienterer om lokalområdernes styrker og svagheder med henhold til beliggenhed og forventede prisudvikling for området. På denne baggrund fastlægger vi sammen med køber et program for, hvilke ejendomme som skal fremvises på turen. Vi kan hjælpe med billetreservation, transport, billeje, hotel og forberede fx møder. En typisk rejse tager 1-3 dage. Vi henter og bringer i lufthavnen efter nærmere aftale.
Vi starter gerne den første dag med et kort foredrag om bulgarsk ejendomslovgivning og mentalitet. Dermed "klædes køber på" med basal viden bl.a. om forskellene på dansk og bulgarsk ejendomsret. Når valget af en konkret ejendom er gjort, udregnes og checkes alle handelsomkostninger, og totalbudget opstilles af os.
Ejerlejligheder / ferieboliger
Lejligheder i de nye ferielejlighedskomplekser sælges med en lovsikret adkomst til fællesarealer og fællesområder uden tvungen ejerskab til en forholdsmæssig procentdel af ejendommens grundstykke. Derfor er det sjældent nødvendigt for en dansk køber at registrere et selskab ved denne type af ejendomskøb, fordi ejendomsretten til grundstykke helt undgås uden at det stiller køber ringere på nogen måde - tværtimod. Mindre bøvl og mindre skat. Skattereglerne er langt mere fordelagtige gældende for et ejerskab i privat regi, frem for ejerskab via et bulgarsk anpartsselskab. Læs mere om skat her.
Fællesudgifter
Gode fællesudgiftskontrakter giver køber en sikkerhed for at byggefirmaet ikke kan sætte administrationsudgifterne op med mindre, at det kan dokumenteres at visse udgiftsposter har haft en større prisstigningstakt end muligt at forudse, da budgettet blev lagt for ejendommens drift.
Hus, villa, rækkehus eller jord
Når hus eller villa købes, kræver dette normalt ejerskab af et jordstykke. Ifølge lovgivningen må udenlandske statsborgere uden restriktioner oprette et anpartsselskab for via dette selskab at opnå fuld tinglyst ejendomsret til jordstykket. Udenlandske statsborgere har således ikke lovfæstet ret til som privatpersoner at eje jord i Bulgarien, ejerskabet er indirekte via et personligt ejet bulgarsk anpartsselskab kaldet EOOD. Et selskab kan oprettes og administreres af bogføringsfirma til en overkommelig pris. Derved undgås alt bøvl og tidsspilde. Den nødvendige kapital kan være et beløb svarende til kun 8 kroner (efter nye regler), der frit kan hæves efter at registreringen er gennemført hos selskabsmyndighederne - typisk i løbet af to uger til tre uger.
Jordkøb kræver en grundig undersøgelse af eksperter, hvis køber vil være sikker på at undgå alle ejendomsretlige problemer, herunder tab af ejendomsretten pga. restitution. Via egne opkøb af jordarealer til en værdi af et trecifret millionbeløb til investeringspuljer og byggeaktiviteter, har vi over årene opbygget en ikke ubetydelig kompetence inden for dette speciale.
Når boligen er fundet
Vi gennemser alle officielle dokumenter vedr. ejerskabsforhold, lovlighed m.m. og hjælper på baggrund heraf med at udpege forhold, som advokaten skal tage særligt hånd om sammen med køber. I medfør af vores dybe markedskundskab vurderer vi, om sælgers pris er for høj alle forhold taget i betragtning. Er prisen i overkanten, rådgives køber om at forhandle prisen ned i det rette markedsleje for lokalområdet. Vi kommer med forslag til en forhandlingstaktik, som minimerer risikoen for at handlen tabes på gulvet pga. kulturelle forskelle i mentalitet.
Aktuelle tegninger og dokumentation for at handlen lovligt kan gennemføres, skal sælger fremskaffe – bl.a. ejendommens matrikelkort fra kommunen og skattevurdering fra skattemyndighederne (ca. 14 dage). Desuden skal sælger dokumentere, at er ikke er krav eller lån i ejendommen. Ejendommen skal naturligvis være ubehæftet, og sælger har en pligt til at fremvise dugfrisk dokumentation herfor på selve dagen for skødeforretningen med en udskrift fra tingbogen maximalt 24 timer gammel. På dagen for handlen kontrollerer notaren desuden via online database endnu engang, om der er optaget nye lån i boligen i perioden efter udskriften fra tinglysningskontorets ejendomsregister. Der kan være andre dokumenter, der skal fremskaffes afhængigt af den konkrete situation fx skilsmissedokumentation.
Købsaftale / forhåndsaftale
Når den rigtige ejendom er fundet indgås typisk en forhåndskøbskontrakt med sælger. Dette gøres i tilfælde af, at sælger ikke har de behørige dokumenter klar, eller køber skal bruge tid til at klare betalingen. Aftalen underskrives typisk hos notaren og er bindende for begge parter. Køber skal betale et depositum - typisk fra 1 000 euro op til 10 % af den aftalte pris. Sælger er forpligtet til at sælge ejendommen til køber, når alle papirer er bragt i orden inden for den aftalte tidsfrist, som normalt er 1 måned. Hvis papirerne bringes i orden af sælger, har køber en pligt til at købe eller kan i værste fald miste sit depositum. Forhåndsaftaler bruges ligeledes i forbindelse med off-plan køb af ferieboliger. Disse kan indføres i centralt register, hvormed køber opnår en stærkere ejendomsretstilling, hvis uheldet er ude og sælger kommer i økonomisk uføre.
Fuldmagtsordning
De færreste har mulighed for at rejse til Bulgarien for at deltage personligt under handlens afslutning. Derfor underskrives typisk en fuldmagt, med hvilken vi er i stand til at gennemføre handlen og tinglysningen af skødet. Der gives ligeledes fuldmagt
til at foretage bankoverførsler og bankforretninger. Fuldmagten notariseres. Vi er i dag fuldmægtige for en kreds af danske og norske kunder og investorer. Læs mere om vores juridiske arbejde her.
Skøde
Når betingelserne for handlen og alle nødvendige dokumenter er på plads, skal køber (hans fuldmægtige) og sælger til notarius. Køber betaler den aftalte beløb. Skødedokumentet underskrives af begge parter og sendes til tinglysning af notaren i det centrale ejendomsregister. I løbet af maksimalt et døgn skal notarius gennemføre sagsbehandlingen, således at skødet indskrives i tingbogen. Få dage efter tinglysningen og handlen er skødet klar til afhentning af køber eller købers repræsentant i Bulgarien. Efter handlens afslutning skal ejerforholdet registreres hos to offentlige myndigheder ellers ifalder køber bøder af en ikke uvæsentlig størrelse. Typisk går køber og sælger i banken sammen i forlængelse af notarforretningen, og sælger oplever at køber overfører penge til hans konto. Herefter giver sælger besked til notarkontoret, og notarius kan sende skødet til tinglysning, fordi betaling er gennemført. Overgang af ejendomsret til køber og betaling af sælger sker i et moment, så vidt det er muligt.
Handelsomkostninger
Afgifter og skatter i forbindelse med handlen er typisk på ca. 3,3 % af den pris, som indskrives i skødet afhængigt af den kommune som ejendommen tilhører. Handelsomkostningerne omfatter salær til notar, statsafgift og stempelafgifter. Det er kutyme, at det er den skattemæssige ejendomsværdi, der noteres i skødet. Denne er lavere end den rigtige købesum. Herved sparer
køber og sælger i skat og afgifter. Dette er ikke altid at anbefale, idet fremgangsmåden giver en svagere retsstilling ved tvister. De bulgarske myndigheder arbejder på at komme den sorte økonomi til livs i forbindelse med EU tilpasningen. Det betyder, at byggefirmaer, der snyder med skat og moms kan få store problemer. I sidste ende går sådanne problemer typisk ud over deres kunder. I forbindelse med et salg kan en lav skødepris desuden udløse en større skat, fordi den synlige officielle avance er højere beregnet med udgangspunkt i en lav skødepris og en høj salgspris. For firmaer og selskaber kan det bedst betale sig at indskrive den reelle købesum i skødet.
I forbindelse med udlevering af skøde skal der ske en mundtlig oversættelse til engelsk af translatør. Udgiften til denne er ca. 150-200 kr./time – normalt 3-4 timer inkl. transport.
Når boligen er købt
Vi henviser til lokale firmaer, der udelukkende tager sig af
ejendomsadministration. De kan hjælpe med betaling af de faste udgifter og årlige skatter, møblering, gartnerservice og sikring etc. Ferieboligejere har mulighed for udlejning af boligen via en aftale med bulgarien.dk.
Årlige omkostninger
Renovation, ejendomsskat og forsikring andrager ca. 1.500-5.000 kr i Bulgarien
El og vand betales efter forbrug:
El: dag - ca. 0,58 kr./kW - nat - ca. 0,30 kr./kW
Vand: ca. 4,60 kr./m3
Gensalg
Hvis boligejere ønsker at sælge deres ejendom i Bulgarien, tilbyder SES naturligvis at forestå gensalget og yde den service, der er forbundet hermed. Bestil en gratis salgs- og udlejningsvurdering. Ring og hør nærmere eller kontakt os per e-mail. |
|
 |
|